Prodeje novostaveb i v příštím roce porostou

Praha - Trh s nemovitostmi dále roste. Letos by měla poptávka v hlavním městě překročit hranici 5 000 bytů, v dalších letech by podle výzkumů developerů měla růst až o 5%. Že by se měl trh začít přehřívat na základě vysoké nabídky se odborníci zatím nebojí.

Podle studie, kterou pro developerské společnosti zpracovala společnost CEEC Research a firma KPMG ČR by měl být růst trhu s novostavbami okolo 2 procent. Tento údaj se ovšem netýká hlavního města, kde nejen developeři, ale též analytici předpokládají vzestup až o 6% v roce 2015 a o více než čtyři procenta v roce následujícím. Trh s nemovitostmi se stále mění, například v září tohoto roku nabízeli developeři přibližně sedm tisíc bytů na prodej, v předchozím kvartálu bylo množství nabízených nemovitostí přibližně o 400 nižší.

V současné době můžeme trh v segmentu realit rozdělit na dvě velmi odlišné skupiny, tedy Prahu s Brnem a zbytek republiky. V hlavních metropolích ČR se stále staví a prodeje za posledních pět let neustále rostou. Naopak ve zbývajících částech republiky situace stagnuje a stavba nových bytů probíhá jen zřídka. Klíčové je tedy v současné době, aby se trh s novostavbami v Praze a Brně nezačal přehřívat, jednoduše řečeno, aby developerské společnosti nepřišli s příliš velkým množstvím nových projektů v těchto lokalitách. Ačkoliv dle slov Marcela Sourala ze společnosti Trigema by stavebnímu průmyslu oživení poptávky v dalších regionech prospělo. Poradenská firma Reas, která analyzovala trh pro společnost Crestyl, kalkuluje v příštím roce s dokončením téměř 3800 bytů.

Poptávka po vyšší kvalitě?
Developeři do budoucna počítají s projekty s vylepšením dispozičního řešení bytů, ale také se zlepšením občanské vybavenosti v okolí novostaveb. Ovšem již dnes můžeme najít zajímavé projekty, které jsou energeticky méně náročné, mají lepší akustické řešení, nebo zdravější vnitřní prostředí, a to mnohdy za srovnatelných finančních podmínek. Marketingový ředitel společnosti Isover Libor Urbášek věří, že tento trend bude nejen pokračovat, ale dále se prohlubovat. Kromě energetické náročnosti v současnosti roste očekávání i na designové řešení bytů. Developeři tedy musí mít jasný koncept, protože nemovitost, která nevypadá dobře se také dobře neprodává. Jednatel společnosti Recoport Jan Zemánek je však k tomuto výroku lehce skeptický, dle jeho názoru Češi stále vyzdvihují cenovou dostupnost či lokalitu nad architektonickou nebo technickou stránku věci.

Starý byt za nový
Hlavním faktorem při koupi nemovitosti ovšem i nadále zůstává úroková sazba hypotečních úvěrů a vývoj ekonomiky. Generální ředitel holdingu Finep Tomáš Pardubický tuto problematiku vysvětluje. Oživení trhu v Praze je výsledkem několika poptávkových proudům, mezi které řadí obnovu bytového fondu, tedy výměnu starého bytu za nový, dále investice do nemovitosti jako nástroj pro zajištění se v důchodu a zamezení dlouhodobého vlivu inflace a v neposlední řadě příliv zahraničních investic, a to zejména z Ruské federace. V rámci těchto vlivů očekává u prvního faktoru poptávku konstantní, druhý věří, že poroste a u třetího doufá spíše v pokles.

Jednotliví realitní hráči pak vývoj vidí různě, ovšem musíme přihlédnout ke kategorii, v níž se v daném období snaží prodávat. Ředitel společnosti Central Group Jiří Vajner předpovídá růst poptávky v širším centru Prahy, šéf Ekospolu Evžen Korec naopak vidí růst poptávky po cenově dostupnějších bytech, jejichž cena se pohybuje okolo 40 až 45 tis. korun za metr čtvereční. Společnost J&T Real Estate očekává nárůst spíše středního, vyššího a nejvyššího segmentu a naopak realitní společnost M2 Real Estate předpokládá podobná čísla jako letos i v budoucnu.

Vyzobávání levnějších bytů
Pokud se přesuneme od prognóz k reálným číslům, pak se hovoří o mírném zvyšování cen, kdy se  průměrně nabízí byty za necelých 62 tis. korun za metr čtvereční podlahové plochy, vliv na to má však fakt, že se do prodeje nyní dostávají byty z dražších projektů. Tento výkyv nemusí nutně znamenat zdražování, ale situaci, kdy jsou levnější byty poptávkou vyzobávány a tak se i průměrná cena postupně zvyšuje. Pro porovnání, cena prodaných bytů se ve třetím kvartále letošního roku ustálila na necelých 56 tis. korun za metr čtvereční.

A jak to bude s cenami bytů v budoucnu?
Developerské společnosti se budou snažit vyprodat starší projekty, na kterých mají navázaný kapitál. Ovšem u nových projektů se z důvodu stoupajících nákladů na pořízení pozemku a zpřísňování stavebních norem i technických požadavků cena jednotlivých bytů bude postupně zvyšovat, přestože opticky zůstane stále stejná či nižší, a to díky změnám v novém občanském zákoníku, který do plochy bytů započítává i sklep a prostor pod příčkami.

Pokud shrneme všechny výše zmíněné faktory, pak budou kupující v daných lokalitách řešit správné nastavení skladby bytů, jejich standard vybavení, architektonickou a technologickou úroveň stavby, ale hlavně adekvátní cenu.

Denisa Holajová: Ceny bytů ještě porostou, otázkou je jak dlouho. Real-Immo, Listopad 2014; str. 6 - 7.